バリ島不動産講座

アジアの不動産というと、Thailand、Vietnam、Malaysia、Philippinesに代表されるように
コンドミニアムの1室への投資をイメージする方も多いと思います。
実は、バリ島においてはこの高層のコンドミニアム不動産というものが存在しません。

その背景としては、ヤシの木の高さ以上（15ｍ）の建物を立ててはいけない条例が存在します。
景観条例とヒンドゥー教の寺院を上からみてはいけないという決まりのもと、低層のVILLA文化が浸透しているわけです。

ほかのアジアの国と異なり、バリ島は世界でも有数のResortエリアです。
ブルガリホテルの2号店目がバリの南部エリアの全室がオーシャンビューという最高のLOCATIONに創られています。
あのAMANグループに至っては、同じ島に3か所点在しています。
チャンディダサに「水の宮殿」をイメージして建てられたアマンキラ（AMANKILA）
ウブドの中でも最高級ホテルが並ぶアユン渓谷沿いに、バリ島初のアマンリゾートとなったアマンダリ(AMANDARI)
ヌサドゥアにあるアマヌサから、ヴィラのみを残して生まれ変わったアマン ヴィラ ヌサ ドゥア(Aman Villas at Nusa Dua)
これだけでもバリ島が世界の有数のResortと呼ばれるのはご理解頂けると思います。

このResort化に拍車を賭けているかけているのが、宗教観です。
特にインドネシアは、政府が国教として、「イスラム教」、「ヒンドゥー教」、「キリスト教（プロテスタント・カトリック）」「仏教」「儒教」を認めており、
いろんな国の移住者を受け入れる素地になっており、宗教間紛争が起こりにくいエリアであるということも、大きなポイントです。

さらに、インドネシアは、多民族国家で様々な民族が存在しており、その数は約1,340にも及びます。
中でも一番多いのは、ジャワ民族でインドネシア国民の約半数以上を占めます。
民族ごとに言語や文化や伝統が異なりますが、インドネシアでは、お互いの民族の多様性をお互いが受け入れ合って暮らしています。

それを象徴するように、インドネシアの国是は「多様性の中の統一」であり、インドネシアにとって非常に重要な国民の行動や考え方となっています。
多民族国家であるインドネシアの人々は、違いを受け入れることに寛容であり、それはインドネシアそしてバリ島のの魅力の一つと言えます。

上記の理由から当然のことながら、外資参入も多くなるというのはご理解頂けると思います。
そして、ツーリストも短期・中期・長期、移住者など様々で、日本人の旅行者で多い、3泊5日や4泊6日などは最も短い滞在と言えます。
そしてのこのツーリストや移住者向けに行われている不動産投資のスタイルがrental VILLA、vacation rentalと言われる民泊の形式です。

バリ島では、様々な不動産形式によるポートフォリオが組めるのも大きな特徴です。
例えば同じResortというと、ハワイでの不動産投資があげられると思いますが、
手残りで年間利回り2％程度の1億円のコンドミニアムを所有されているケースはよくある話だと思います。

正直、1億円あれば、バリ島では、3つほどの不動産に分散して所有することも可能です。

・中古VIILA
・アパートメント
・ランドバンキング
などに分散です。

バリ島で外国人投資家に最もポピュラーなのが、期限付きVILLA(Leasehold)によるインカムゲインを狙う投資スタイルです。
通常、25年や30年という土地賃借期間を設けて、地主とVILLAのファーストオーナーが契約します。
そこにVILLAを建てて数年はオーナーとしてrental VILLA運営を行っていくわけですが、
残存期間が20年～15年になったころに売り出されたりするわけです。
これを中古VILLAとして購入して、運用します。ここでのポイントは出口をどのように描くかが重要になってきます。

そして、ランドバンキングに多いのが、所有権付き土地(Freehold)となります。
稀に所有権付の土地とVILLAがセットになっているものも売り物として出るケースもあります。
原則は土地を購入し、しばらく保有し、転売か、そこにVILLAを建て、付加価値を付けて売却によるキャピタルゲイン
が狙えます。

不動産契約における原則ルールとして、一般的には、外国人の個人名では原則として借地物件(Leasehold)
しか売買できず、外国人が所有権物件(Freehold)を売買するには、独資設立がで
きる最低資本金100億ルピア（１億円）のPMAというインドネシア法人か、現地弁護士事務所のノミニーで設立する
PTという現地割合の多いインドネシア法人のいずれかになります。
または、疑似所有権（永久使用権）のスキームを活用して保有する方法が上げられます。

ちなみにアパートメント投資は、外国人というよりは、バリ島で観光系の仕事をするために出稼ぎにくるインドネシア人や諸外国人を対象にしたアパートメントとなります。
対象を絞り、少しデザイン性を高めたり、機能性を高めることで入居率を高めます。

我々がバリ島に注目している最大の理由は、
前述もしましたがバリ島では高層の建物がNGです。 高さを出せないので、住まうことに対しての需要が高まれば、低層で横に広がるしかありません。
これが、バリ島がいまだに西側と北部エリアにResortエリアを延伸している理由でもあります。
そして、バリ島の2/3が国定公園とすると、開発できるところが決まってきます。
単純に他国と比較しても建築できるところが決まってくるため、土地を所有している価値というのは高いものになります。
ちなみにバリ島の西部と空港近くの土地の価格では10倍ほど差があることも珍しくありません。
ここの伸びしろにいち早く気付き、我々は10年以上前から開発協力などを行ってきました。

伸びしろが何かという点ですが、
まず１つは、ヌガラ・プランチャ・ウォーターワールド地区は、海岸線から 100ｍ以内に建物が建てられないバリ島の中で、
海岸ギリギリまで、建物を建てることが許された、4エリアのうちの一つの特別区。
プランチャは、半島になっていて、両岸が海か運河の水辺に面し、両方水際ギリギリまで 利用できる、バリ島ではまたとない地区となっています。
ここを利用して大きなヨットハーバーの建設も予定されており、にわかに周辺のローカルの土地オーナーが色めきだっているのはいうまでもありません。

そして、ずっと噂があったギリマヌク（バリ西部の港）からデンパサールまでの高速建設のプロジェクト。
この高速ができると、ヌガラまでが1時間から1時間半圏内になるというものです。

これを裏付ける情報を我々は直接入手しています。
2022年7月9日にインドネシアでも有数のconstruction company であるtotalindo社を訪問。
https://www.totalindo.co.id/

先方は数名の役員含む6名が参加、こちらは通訳含む6名でのミーティングとなりました。
結論としては、これからの事業提携・および投資パートナーを探しているというものでした。

同社は、1996年の設立から、
工業系
hotel系
商業ビル系
橋梁
社屋・公共
アパートメント
病院
ハウジング
など全般的に行っています。
Baliにもhotelがあるムリアグループからの依頼でのconstructionや、大手デベからの発注、政府系からの発注などの
construction、また、アブダビでのconstructionなども請け負い、発注元も多岐に渡ります。

実はtotalindo社ではバリ島でのconstructionプロジェクトも受託しており、まさにこの高速道路の建設を受託しています。
政府が土地提供で建設を民間が行う政府と民間のJVのプロジェクトとなっており、2022年末スタート、2024年終了の予定で動いているとのことでした。
この話を受託会社から聞けたことはかなり大きなポイントだと思います。

Resortエリアは人のいないとところに広がっていく特性があり、それを特区である水辺やオーシャンビュー・オーシャンフロントの用地があるところで
待ち受ける。そこには高速道路がかかり、アクセスの利便性が今の3倍以上になる。
必然的に土地の価値が高くなるのは明白です。

このようにいろんな楽しみ方があるバリ不動産によるポートフォリオです。